马光远：把河北天津“变成”北京才能控制房价

　　据经济之声《央广财经评论》报道，统计数据打架，大家可能见怪不怪。但见过怪的，却没有见过这么怪的：对于11月份广州的房价，两个机构得出的结论不但打架，而且大相径庭。

　　国家统计局公布的数据是，11月份广州市的房价同比涨幅高达20.9%。而同一天广州市国土房管局公布的数据却是，11月房价环比大幅下降10.6%。

　　同一城市的房价统计，为何出现截然不同的结果？按照广州市国土房管局的说法，两者都真实，数据差异主要源于统计方式不同。广州的统计方法是算术平均法，将总成交房价除以总成交面积，算出单位房价；将平均房价几万元的中心区和几千元的郊区合在一起计算平均数。国家统计局则是指数计算法，追踪同一物业不同时期的价格变化进行加权计算得出房价数据。

　　另外，从10月份开始，广州市把位于远郊的从化和增城两个县级市纳入广州市的房价统计，而此前的房价统计并不包括这两个县级市。目前，两个县级市的平均房价每平方米不足万元，而广州市核心区的平均房价每平方米四五万元，把两地纳入房价统计的“创新方法”，结果显而易见。

　　前面说到的指数算法、算术平均法等，属于专业属于，普通人不一定懂。大家可能会关心的是，计算方法不统一，不同机构公布的价格天壤之别，这样的数据有什么意义呢？

　　经济之声特约评论员、经济学者马光远对此评论。

　　广州市国土资源和房屋管理局11月18日发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，《意见》规定，进一步提高第二套住房贷款的首付比例。简称为广5条，而10月份，广州市将位于远郊县级市纳入广州市的房价统计， 两者是不是有些巧合？对此，马光远认为，目的都是为了让广州市整个房价涨幅好看一点。无论是到年底的调控还是说通过计算方式的改变，通过数学水平上的体现，我们相信广州市一定能够把房价涨幅压下来。因为如果我们这么做的话，他们再压不下来，就说明整体在智商上可能有一点问题。但是这种游戏本身它的意义究竟有多大呢？当然房价统计税率的打架不是第一次，由于我们整体在整个房价统计的方法，整个样本的采集，整个统计的具体过程方面，一直不透明，也不科学。但是像这种情况，就是说让大家一眼能够看出来这种猫腻的情况是不多的。所以一到年底以后，我们看到很多的涨幅比较高的城市压力都很大，在一年放任的情况下到年底，一方面调控，一方面想方设法的让数据能够下来，目的当然是为了向地方两会交代，向全国两会交代。但是这种调控本身事实上我个人一直觉得这是一种作秀式的调控，也是一种不负责任的调控。

　　像这种作秀式的调控，能不能改变大家对于房地产市场的预期呢？对此，马光远表示，恰好适得其反，今年以来事实上在整体的宏观调控政策上，对整个房地产是一个沉默的政策，一直没有出手性的政策。所以今年以来我们看到一些城市涨幅比较大，但是到年底的时候，事实上大家的预期在改变，也就是说涨了这么高以后，说明年会不会更涨？明年在整个强调风险的情况下，比方说地方债要控制等等，这些情况下房价会不会逆转，这么思考的时候，突然一线城市，包括10%以上很多城市突然又拿出调控举措，但是大家一下子觉得我不需要再这么思考了，因为过去的很多经验表明，一旦调控就意味着明年还会涨，比如有些城市不让高价楼盘上市，4万块钱以上的不让你上了，不让上了明年你会不让它上吗？明年还会让它上，所以在这种情况下，事实上让一个逐渐回归理性的预期又变得不理性了，大家会认为你一旦调控的话，意味着明年房价还会涨，所以事实到年底还是一个助涨的过程，而不是往下打压的过程。

　　房地产调控的核心目标到底是什么，也很少听到明确的谈到把房价打下来这个说法？对此，马光远指出，把房价打下来从来都不是一个目标，因为房价的基本逻辑是一个供求逻辑，就是说房子多还是房子少的问题，如果房子多你根据不要调控，价自然会下来；但是如果房子少的话，第一个方法是增加供应，第二个是在在整个房子资源的配制上，比如不能轻易让一个人带有一套房子或者是几十套房子，在制度设计上要做文章，直接去讲价格的话，本身不科学，特别我们看到中国的区域差异特别明显，一二线城市本身房子不够，三四线城市房子又很多。那么三四线房子你不要管的话，现在也进行调整，一二线城市在不够的情况下，要管的最好办法是什么？把房子做多，把房子的资源配置公平一点，这是需要去做的，但是价格本身应该说我们还是按照十八届三中全会提出的，把它交给市场，所以我觉得中国的房地产调控目标里面从来没有要把房子打下来，从没讲，因为各地的房价是不一样的。

　　国家在倡导城镇化之时，所谓的富裕阶级、土豪阶层在逆城镇化，他们为什么敢于逆城镇化，以及我国对房地产的公共服务投入何时到位？对此，马光远分析，这需要一个过程，中国房地产市场化就十多年，十多年的时候从房子的供应到整个住房供应体系的建设等等，如果我们放下这种非理性思考的话，应该说进步非常大。未来如果我们看到问题的话，我们就要解决问题，比如说大城市要控制人口，要疏散它的资源，或者把周边的城市发展起来，把资源让他们来承载，人口产业让他们来更改的话，那么大城市的人口只会就会越来越多，所以我们这次中央城镇化会议提出把城市群作为未来整个城镇化主要形态，我认为非常正确。比如说我们要控制北京房价的话，最好的办法是什么？最好的办法是把河北、天津变成北京，让这些资源向它们地区分散，把城市之间的差距拉平，大家在选择上自然说我住在北京不好啊，因为河北房价跟北京一样，我为什么非要住在北京呢？所以这是一个疏导的办法，所以我觉得整个未来来讲的话，我们会相信随着中国城镇化资源、产业等等深度逐渐走向经营，随着我们城市群建设的逐渐完成会有更多的土豪走出特大城市，走向周边。现在我们看到中国的长三角一带，比如说无锡、徐州这些地方的老百姓问说，你愿不愿意去上海生活？有很多人告诉他我不愿意，为什么呢？因为我们觉得跟它差不多啊，所以我觉得未来如果形成这么一个形态的话，整个房价的供应才能够说不会出现这种非理性的情况，整个房价才能够理性的回归。