环京楼市将拉开限购大幕 炒房人盲目抢搭“末班车”

    近40摄氏度的高温，并没有吓退从北京东进廊坊大厂的买房人。京籍购房人王丽（化名）从选房到网签一套两居室，只花了7个小时。

　　近日，河北省办公厅印发《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》，明确“外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明”。这个堪称环京地区“史上最严”的限购政策，意味着一大批炒房人将被卡在门外。不过，记者调查发现，由于新政既未圈定具体限购范围，又无落地执行的时间表，反倒让沉寂了一段日子的环京楼盘再度躁动起来，售楼员也纷纷招揽购房人抢搭“末班车”。

　　新房装修款直追房款

　　“开发商说马上要执行3年社保或纳税的政策，劝我们马上成交。”王丽最终选定的80多平方米两居室“总房款”近250万元。照此计算，房子均价2.8万元／平方米。

　　然而，这个价格并不是房子的真正成交价。记者查询大厂县房管局网站上备案价格发现，该楼盘均价仅为每平方米1.7万多元。这差出来的1万多元从何而来呢？

　　“2.8万元才是实际房价，1.7万元只是备案价格。”该楼盘多位销售人员解释，1.7万元是开发商给房管部门的申报价格，但现在房价涨得太快，没来得及更改，成交时涉及房子本身的价格只能照此计算。对于剩余每平方米1万多元的差额，则算到了精装修和车位价格里面。

　　其实，“没来得及更改”只是托辞。按照国家发改委《商品房销售明码标价规定》，对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。

　　以王丽的房子为例，约250万元的合同中，140多万元是“房款”，剩余100余万元则是“装修款和车位款”。而在此前的宣传中，销售人员一直介绍该楼盘是赠送精装修和车位的。因此，这套新房，诞生了“一明一暗”两个价格。

　　在大厂新房市场中，每平方米两三万元是多个楼盘的普遍报价。中介人士透露，“一明一暗”两个价格的情况，在大厂楼盘中极为常见。开发商一边跟购房人打着送装修、送车位的旗号推销，另一边则跟主管部门报低价，最终买单的还是购房人。

　　业内专家提醒，新盘价格“一明一暗”的做法，背后风险重重，很容易出现装修不达标的问题，购房人利益经常受损。

　　炒房人加速交易

　　一旦“3年社保或纳税”的限购政策成真，在北京工作的王丽必定会丧失购房资格，因此才在近日上演7小时火速购房的场景。

　　尽管环京楼盘的不规范销售隐患重重，但购房人并未因此停下炒房的脚步。多位炒房人向记者透露，仍看重环京房产的投资价值，出于对新政落地的恐惧，只能加速交易。

　　目前，河北这份限购文件已经下发数日，但在大厂、固安、涿州等多个环京热门地区，调控举措并未正式落地，开发商及中介声称，没有接到明确的执行时间点。

　　记者向大厂县房管局工作人员确认，目前外地人在大厂购房还不需要“3年社保或纳税”，是否落地、何时实施还需等通知。

　　“这项政策一旦落地，将对环京楼市带来很大的影响。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，对于环北京和环雄安等区域，调控思路是明确的，即以从紧从严的政策，防范外来炒房者的进入。

　　面对升值空间和限购新政，炒房人似乎正与开发商“结盟”。“由于害怕3年限购的新政落地，开发商也都在加大推房力度。”涿州某楼盘销售负责人分析，新政调控冲击力明显，开发商回笼资金的压力会巨大。

　　四月局部降温明显

　　随着北京调控从严，部分环京楼市其实一定程度上承接了北京的部分外溢需求。

　　根据安居客房产研究院提供的数据，今年以来，环京6个城市中的安居客浏览量均逐渐攀升，多数在2至3月达到峰值：天津3月在安居客的浏览量较1月暴涨1.4倍；保定4月在安居客的浏览量达到峰值，较1月上涨1.7倍。

　　虽然一些环京楼盘还在上演“最后的疯狂”，但调控新政已经在部分地区显示出降温迹象。来自伟业我爱我家集团市场研究院的数据显示，今年4月，廊坊市固安县新房成交量环比3月下降40.3%；香河县环比3月下降46.5%。从今年前4月的整体走势来看，两地在经历了1至3月的连续上涨后，4月开始出现较大幅度下滑。

　　调控落地两个月，环京楼市的价格预期也正在博弈中。安居客房产研究院首席分析师张波举例，从安居客对房东的线上调查来看，有超过四成的房东预期未来一年楼市上涨可能性更大；但另一方面，从4月环京楼市的量价走势来看，楼市调控卓有成效。

　　“环京楼市无论新房还是二手房，量价齐跌都是大概率事件，二三季度调控不存在放松的可能性。”张波说。