房贷利率又提高 北京部分银行首套房利率上浮10%

帮主（id：banglicai）一大早就被一个消息炸醒了—— 北京部分银行首套房房贷利率最低为基准利率1.1倍；二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。

其中，一家股份制银行的北京分行向帮主（ID：banglicai）确认，首套房房贷利率最低位基准利率1.1倍；另有部分银行虽未明确上浮首套房贷基准利率，但是由于额度极为有限，在实际执行中需要议价。也相当于利率有所上浮。

房贷政策不是刚调整过麽？

在刚过去的五月份，帮主（id：banglicai）独家获悉，自5月1日起，部分银行首套房贷利率回到基准利率，二套房贷利率则在基准利率基础上上浮20%。

房贷政策再次收紧了？

帮主（id：banglicai）赶紧向中介和银行核实。

多家中介回复帮主（id：banglicai）：刚在早晨开会被通知，北京地区部分银行的首套房贷利率执行在基准利率基础上最低上浮10%，其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍；二套房贷利率仍然实行在基准利率基础上最低上浮20%。

一家股份制银行北京分行办公室：以上内容属实。

据悉，新的房贷利率政策从6月5日开始执行。如果在6月5日前录入个人信贷系统或者贷款者提供的网签合同显示的网签日期在6月5日前，仍按原款利率政策执行。

随后，有多家银行向帮主（ID：banglicai）表示，虽然并未上浮首套房贷基准利率，但实际执行过程中需要议价。浦发银行一位内部人士也透露，该行虽未明确上浮，但是由于额度极为有限，在实际执行中需要议价。

那么问题来了，新的房贷政策对购房者有多大影响？

按照每100万贷款计算，首套房贷执行基准利率时，25年期月供为5787.8元；每100万贷款，如果首套房贷执行最低1.1倍基准利率时，25年期月供为6075.4元。

也就是说，新政策后，首套房的购房者每个月要多还287.6元，按照一套房子300万来计算，购房者每个月要多还862.8元。

有分析认识表示，近期房地产市场降温，从走势看信贷收紧等楼市调控政策是最主要原因。那么此次信贷再收紧，房价会不会继续下跌呢？

附中介发来的相关通知：

关于调整北京分行个人住房按揭贷款利率的通知

分行营业部、各支行、支行筹备组：

根据总行最新按揭贷款利率指导意见，在确保我行个人按揭贷款业务顺利开展的前提下，现调整个人住房按揭贷款定价原则，请各经营机构遵照执行。

北京分行个人住房按揭贷款最低指导价为：首套住房按揭贷款最低为基准利率的1.1倍，其中补按揭和接力贷最低为基准利率的1.15倍；二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍。新的住房按揭贷款利率政策于2017年06月05日正式执行，但考虑到业务的连续性，支行在2017年06月05日前已受理的按揭业务，如果在2017年06月05日（不含）前录入个人信贷系统或者客户提供的网签合同显示的网签日期在2017年06月05日（不含）前，该类业务可按原按揭贷款利率政策执行。

请各经营机构根据自身业务情况，合理安排业务进度，并对相关渠道和客户做好解释说明工作，继续积极开展按揭业务。

下面是帮主最近几天全面走访的北京房价情况，房价到底有没有实质性下降，在这里可以找到答案：

房价有没有实质性下降？

近日，伟业我爱我家集团市场研究院统计，北京5月份在有交易的12个区域中，多达8个区的二手房成交均价下跌，仅4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区和亦庄开发区，幅度都超过20%。

对此，有房产中介表示，目前部分地区房价回调到去年12月时价格。也有购房者对房价下降的说法不以为然，“房价下降没有普遍性，只是学区房和老旧小区的房价在下降。”对于亦庄、通州房价下跌20%的数据，记者采访的房产中介、当地居民并不认同该说法，认为价格下降和业主主动下调报价有关系。

除了价格下跌，二手房交易量也在急遽下降，部分网点交易量下降50%到60%。

值得注意的是，随着河北地区多次出台调控政策，廊坊的“北三县”房价下跌，有房产中介转而售卖海景房。

购房者：“学区房价格降了100多万”

国家统计局5月份发布的数据显示，4月北京新建商品住宅价格环比上涨0.2%，涨幅比3月份回落0.2个百分点。北京二手住宅价格已经出现环比停涨。据伟业我爱我家集团市场研究院统计，5月份在有交易的12个区域中，多达8个区的二手房成交均价都在下跌，仅有4个区的价格上涨。

“北京二手房价格现在处于趋稳状态，降价幅度大概在4%到6%。”昨日，立水桥地铁站附近一链家中介郑先生说，立水桥附近一套房子在调控政策前交易价格为448万，目前同一小区同一户型的房子交易价位在410万元。“降价30多万，这是我们店面里降价最多的一套房子。”

据郑先生介绍，北京317新政后房价开始出现下降。“贷款年限缩减至25年，再加上房贷折扣利率上升，使得部分购房者无力承担房价，导致买房减少，卖房者降价卖房，”郑先生说，也有部分改善型购房者急于卖房，以获得购房资金，从而主动下调报价、降价出售。

“目前北京地区房价降到了调控政策出来之前的价位，和去年12月房价差不多，”郑先生说。

住在通州的谢女士这两年一直在看房，她也感受到了房价的下跌，“但房价下降并没有普遍性。”

“降价幅度比较大是城里的老小区和学区房，”谢女士说，市内的老旧小区的房源户型或者小区环境较差，房价有所下降。“而北京不少置换型购房者的需求为品质更高的小区，北京各个地区的优质小区有限，优质小区房价并未下降。”

在谢女士看来，学区房自317新政后也受到较大冲击。

“我们单位附近有个裕中小学，新政前学校附近我看的房子价格为900多万，目前同一栋楼、同一户型有两套房子报价为728万、753万，”谢女士说，这两套楼层更低，“等于是降价了100多万快200万”。

不过也有房产中介表示，其所在区域房价并无明显变化。

“现在玉泉营二手房房价在每平米7万到7.5万，和新政前价格差不多，只不过不涨价了。”玉泉营附近一我爱我家房产中介张先生说，个别业主着急用钱的情况下，才可能降价出售。

天通苑一位业主对此持类似看法。“我两个月前刚买的二手房，签的时候是550万，现在价格和两个月前差不多，”其称，目前其小区房价处于止涨状态。

通州、亦庄降价20%？中介：“没降那么多”

据媒体报道，伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，在北京地区二手房交易的12个区域中，跌幅最大的是通州区和亦庄开发区，幅度都超过20%。

“没有降价那么多，亦庄地区一般二手房成交价下降20万，个别二手房价格下降30万。”昨日，亦庄一链家中介称，目前二手房成交周期在拉长，有业主着急出房，有业主调低了报价和成交价。

上述中介介绍，最近卖出了一套不到80平米的房子。“最初业主报价470万，后来在我们的劝说下调到了450万，最后以435万成交。”

通州区居民谢女士认为，从成交价上看，其所在小区房价并未大幅下跌。

“我们小区没有降价那么多，与新政前相比，只是有了谈价空间，”谢女士说，其小区业主的报价普遍较高，目前房子谈价空间在50万到100万。“实际的成交价不一定下降了，只是报价降了，所以使得大家以为房价降了。”

一位房产中介也谈到了“报价比较虚”。“我的同事最近卖出去的一套房子在高位时报价为750万，最近以670万成交。报价比较虚，降了差不多100万。”

该中介表示，目前其所在的网点制定了“硬性报价标准”。“比如以前房价每平米报价7.5万，但成交价为六万，现在我们的政策就是卖价每平米不能超过六万，学区房报价不能超过15万一平米，”他表示，“要求卖房者调低报价，按照正常的市场价格走。报价超过硬性标准，房源将从官网下架。”

一个多月没卖出一套，中介业务量骤减

我爱我家的中介张先生已经“一个多月没有开出一单了”。2016年，张先生卖出23套房，挣了40多万。

去年9月至今，北京多次出台房产调控政策。“降温效应很明显，以317为界线，房产中介的业务量一下子降了下来，”张先生说，截至目前其今年共卖出四套房子。“三套是在春节后到317新政前卖出的，四月卖出一套，五月至今没开出一单。”

张先生说，其所在中介网点每个月签单数量为十多单，较年前减少一半多。

业务量骤减已成为各家中介普遍现状。

“我五月份没有卖出去一套房，四月卖出去一套，”立水桥附近的链家中介郑先生介绍，其所在店面每周卖六到十套房子。“新政出来前，一周可以卖出20多套，业务量减少了60%。”

两人均表示，目前来店面咨询、看房的购房者明显减少，“多数在观望。”

据伟业我爱我家集团市场研究院统计，自3月份以来，北京二手房市场成交量连续下滑。5月份，二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%，新增客户登记量环比4月份同期下降11.9%，市场交易活跃度已跌入谷底。二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。

另有数据显示，今年5月，京城二手住宅签约量仅为1.08万套左右，是近27个月以来的最低值，环比4月下跌了近4成。

但张先生对房产市场降温的说法不以为意，“只能说北京地区的房地产市场终于回归正常了。”据他介绍，北京房产市场火爆时，月交易量为35000套左右，而在五月份北京房产市场成交量为12000套。“目前这个网签量为市场正常时期的交易量。”

郑先生对未来房产市场也持乐观态度，“北京根本不缺买房的人，只要户型、位置或者其他条件足够好，刚需购房者仍会抢着买。”

周边区域：

“北三县”房价下跌中介转卖海景房

6月3日，廊坊房地产调控再次升级。廊坊市出台了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。此前的3月21日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清于3月22日起执行限购政策，非本地户籍居民家庭限购1套住房，且购房首付款比例不低于50%。

“3月21日限购政策出来后，廊坊燕郊这边的房价就在跌了，”熟悉河北房产市场的房产中介杜先生介绍，目前燕郊地区一般房源价格为每平米26000元左右，较好房源价格为每平米三万元。而此前燕郊一般房源价格为每平米3万元以上，较好房源价格为4万元左右。燕郊另一位房产中介也表示，目前燕郊地区房价每平米下跌了4000元左右。

家住北京的陈先生于2015年8月以1.98万元的成交均价购入燕郊纳丹堡垒小区的一套住房，用于投资。今年3月该小区房屋均价突破3万元，均价最高达3.5万元。然而，317新政后，目前该小区的成交均价回落至2.9万元左右。

同属“北三县”，香河和大厂的房价也在下跌。

昨日，“北漂”十多年的李飞表示，他目前居住在距离香河城区不远的某小区。“目前我这个小区的房价大约2.2万元/平米，相比今年3月份最高的2.5万，下降了3000元/平米。”

李飞说，自北京317限购之后，香河等北三县升级限购措施，该小区的房价停止上涨，但基本稳定，略微下降。目前小区交房三年，入住率不足3成，主要是“北漂”。而空置的房屋主要是北京投资客买的，等着后来的投资者或北漂族接盘。

大厂的房价限购后也下跌。“3月份廊坊的限购政策出来后，房价出现松动，成交量很低，中介门店关了不少。”昨日，大厂一位居民说，根据楼盘的位置和质量，降幅在每平米2000元左右。

杜先生说，目前其公司业务开始转向售卖山东、东戴河附近的海景房。“河北限购政策下，外地人无法投资河北的房子，不少投资者转向海景房。”

张大伟解读目前的市场状况：

5月，合计月内二手房住宅签约10801套，而这一接近1万套的签约量，是最近27个月的最低值。5月北京二手房成交价格环比下调1.2%（整体看，市场成交平均面积上升，3月平均单套成交面积86.7平米。4月为91平米，而5月平均单套面积94平米）

整体市场已经出现了，明显的成交大幅回落下的，价格下行。但从价格调整幅度看，买卖双方的博弈依然持续中，没有出现除个案报价大跌外的成交价格大跌，实际成交价格平稳微跌。

整体看，北京等一二线城市在3月调控后，数据逐渐开始反映出调控影响，网签成交量持续走低，市场开始进入调整周期。

从走势看信贷收紧等楼市调控政策是出现市场降温的最主要原因。

本轮楼市降温的主要原因是政策，所以后续市场走势还是看政策，目前预期政策会继续严格执行，所以预期成交量将继续低迷，而价格很可能在成交量下调3-6个月出现明显的变化。

本轮房价调整主要在二手房市场，因为新建住宅在2016年末已经开始限价，所以二手房价格相比新建住宅相当于高了10-15%。所以预计这一轮市场调整新建住宅的价格调整幅度不会太大。

从市场经济以及过去楼市调控看，最近的确出现了个案的价格调整，有些幅度还不小。但很多机构发布的数据不负责任，以个案放大市场恐慌。动不动跌20%，跌百万。实际市场的买卖双方还在博弈过程中。调控才2个月，不可能出现这些普遍现象。