社科院：预计今年房价保持平稳回落 一二线城市或探底

　　中国社科院副研究员王业强今日表示，总体来看2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。受销售回落的影响，预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳的回落。一线热点和二线城市有可能会率先探底，三四线城市仍保持一定的热度，预计2018年下半年三四线城市市场有可能会出现一波较大的回调。

资料图：房地产开发项目。

　　中国社会科学院于5月14日上午举行2018年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会。该书执行主编王业强副研究员介绍了有关情况。

　　王业强对2018年租售房地产市场做出展望。他表示，从不同的市场来看，2018年地价的变化将以温和上涨为基调，同时房地产市场价格机制加快建立，而一线风险防控任务依然艰巨，三四线城市变化必须加以关注。同时三四线主要是表现为结构性矛盾，应该以稳定为主，同时密切关注市场的动态，严格防控少数城市可能出现的投资需求扰动市场的价格信号。

　　建立与新兴产业、新业态相适应的供给制度和供给方式，有助于工业用地市场的平稳运行，工业用地的市场需求和地价将受到新兴产业发展的影响，多地在积极探索新兴工业用地供给制度和方式，将有助于工业用地市场的平稳运行。

　　(二)从个人住房信贷市场来看，预计是2018年房地产市场调控政策将维持平稳，出现过热势头的城市政策将收紧，总体来看房地产市场经过过去几年的大幅上涨，将进入调整期，个人住房贷款业务增长也将随之放缓，同时市场化成本上升的推动下，贷款利率将继续上行。从调控政策来看，应该是维持总体稳定的趋势。

　　从短期来看，为达到稳定市场的预期效果，相关的短期限制的政策不会放松和退出，从长期来看需要进一步改进土地供给、租售并举、房地产调控等政策，逐步取代限购限贷等短期的调控政策。从个人贷款的增速来看，增速将继续放缓，由于需求层面销售面积的持续下滑，叠加限贷政策的收紧，个人住房贷款总体需求将有所萎缩，从供给来看，个人住房贷款的增量和结构都将受到统一的监管，法人信贷需求将有一个明显回升的过程，房贷资金供给将进一步受到影响。

　　同时，个人住房信贷利率仍有进一步上调的空间，从国外一些经济体都在收紧拨备政策包括美国的加息和缩表的业务，对我们国家货币政策也有一定的影响，同时企业部门信贷需求将回升，信贷规模紧张的局面将维持，有可能推动了个人住房贷款继续上行。

　　(三)投融资方面主要受的影响，一个是房地产市场的重大变革，比如说土地拍卖引入竞自持、竞配套和摇号拍卖这样的机制。二是房地产市场的限购限贷、限售限价以及限商成为各个大中城市主流的调控方式。三是共有产权和租赁房屋的大量供给。从房地产投资的趋势来看，投资是保持温和下行，投资结构有可能进一步调整，预计2018年房地产投资将进入下行的通道，从温和下滑的态势，未来有可能加速下降，投资结构面临重大调整，在融资业务当中稳中偏紧、风险防范成为首要的任务。

　　(四)从住宅市场来看，一个是住宅销售面积进一步减少。由于2018年全国棚户区改造比2017年完成量将减少意味着棚改的安置对住房销售尤其是对三四线城市销售影响非常大，这种正向的拉动作用将逐步减退。二是住房开发投资增速下降，预计2018年开发投资的增速也是将下降。由于考虑近两年新开工面积持续增加和地价较快上涨，预计全年开发投资的增速仍将维持在5%左右。住宅价格是稳中有降，从房地产景气循环周期来看，房地产市场一系列的指标都显示市场进入景气下行的一个阶段，市场有下行调整的一个内在动力，预计2018年住宅市场也将呈现周期性下行调整的特征，住宅价格出现稳中有降的可能性较大。

　　(五)总体的判断，我们对2018年中国房地产的总体判断，总体来看2018年将成为本轮房地产市场的低点，房地产市场整体将呈现下行运行的趋势。在供给侧一线和热点的二线城市，为了缓解库存的危机，土地供应量有望进一步增加，但是限价政策难以放松，热点城市的供应量将持续偏紧，在需求侧房地产调控的政策基地不会发生改变，加上银行信贷收紧也使得购房成本显著上升，因此成交规模也会受到一定的限制，商品房销售面积受到调控政策和货币环境的双重影响将出现回调。销售的萎缩和融资渠道受阻，将给房企造成资金上的压力，并在一定程度上影响了房企的开工意愿，新开工增速仍将持续低位运行。

　　王业强说，由于2018年楼市调控政策不放松，需求策各个层面不利因素依然存在，加上企业融资受阻，居民去杠杆开发贷款收紧，都会对2018年开发投资增速产生负面影响，预计2018年开发投资额仍会保持低位运行的态势，上半年有可能有一个小幅回升的可能，下半年我们觉得全年应该是继续保正当下跌的趋势，全年难以有强力的表现，受销售回落的影响，预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳的回落。

　　从不同城市来看，由于房地产调控政策不放松，一线热点和二线城市有可能会率先探底。三四线城市调整明显滞后于一线城市，由于目前政策相对宽松，需求的外溢等因素以及棚改政策、货币化政策的支持，三四线城市仍保持一定的热度。

　　随着去库存刺激政策的逐渐退出，变为紧缩的调控，预计2018年下半年三四线城市市场有可能会出现一波较大的回调。

　　王业强说，我们对2018年房地产市场，应该有以下四个方面的趋势，一是2018年供求关系有可能发生根本性逆转，除了住房直接的需求，同时由于房住不炒的中央调控政策，会对市场预期产生较大的影响，同时开发投资的韧性将明显上升，因为房企开工销售就意味着亏本，所以房企可能会故意拉长开发的周期。同时资金层面将影响开发商拿地的意愿，住宅价格指数全年维持跌势。