“数说”北京楼市2018年上半场 二手房市场触底反弹

　　“数说”北京楼市上半场(1)

　　土地、房企、一手房等数据指标仍在低位徘徊；二手房交易连续4个月超万套

　　经历过2015年及2016年的疯狂、2017年的惨淡后，北京楼市在2018年的“前半场”喜忧参半。虽然新房、土地、房企销售等各项指标仍处于较低水平，但是作为北京楼市风向标的二手房市场，触底反弹，交易量连续四个月超过万套，让寒冷多时的北京房地产市场多了些暖色。

　　“查漏补缺”遏炒房

　　2018年，仍是一个调控大年，从全国范围来说，目前已经累计出台190余次调控，刷新历史纪录。纵观北京，房地产调控政策不仅没有丝毫松懈，还时常小幅加码，目前共计发布调控政策30余次。

　　上半年，在“限购、限贷、限价、限购、限商”的基础上，北京房地产严控依旧，新房隐形限价“红线”并未放松，房贷利率继续攀升，首套房贷率普遍上浮10%。不过分析上半年北京出台的具体调控措施，主要体现在加强市场监管、查漏补缺，打击违法违规行为等。

　　年初，北京市住建委联合北京银监部门开展了专项执法，严查房地产经纪机构、金融机构等参与变相加杠杆、首付贷等违法违规行为。4、5月份，北京市区两级住建部门联合执法、连续曝光违法违规房地产中介机构，其中，严厉打击随意违约、隔断群租的行为。

　　为了遏制“学区房”炒作现象，维护房地产市场健康平稳，北京西城区房管局对辖区内的所有房地产中介机构提出要求，严禁以“学区房”为卖点发布房源信息，不得以“学区”概念炒作二手房交易。

　　对于个别住宅拆分炒卖现象，北京市住建委发布政策，明确成套住宅和住宅平房，其房本不得拆分。还有严惩违规“商改住”销售、限房价项目不得捆绑精装修等。

　　在行政手段打击炒房的同时，北京也积极建立长效机制，诸如出台限房价项目销售办法，积极推进集体土地上租赁住房项目的建设，推出职工集体宿舍。

　　二手房初见回温

　　正是在这样严苛的调控环境中，北京楼市踽踽独行，纵观上半年的成绩单，多个数据表现不尽如人意。

　　中原地产研究中心统计数据显示，今年上半年北京市新建商品住宅网签不足万套，这是北京有网签记录以来半年成交的历史最低值。新房市场的不振直接影响房企，今年上半年房企的普遍完成率不高。

　　数据不好的还有土地市场，据中原地产研究中心统计数据显示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交数量减少36.73%；土地成交金额为751.34亿，环比减少过半。

　　在业内人士看来，新房与土地市场成交数据不佳虽然有调控政策因素，但是供给端的缺位是主要原因，比如上半年被市场寄予厚望的限房价项目并未如期大批量入市，而上半年的土地供应大头还是去年供应的剩余，新增供应并不多。

　　不过，从北京二手房市场的走势或许可以窥出一些不同的信号。进入3月份后，北京二手房成交量开始反弹，3、4、5月月均成交过万套，特别是5月份，大爆发，超过1.8万的交易量创下了14个月以来的新高，虽然6月份成交量有所回落，但是在中原地产首席分析师张大伟看来，剔除掉5-6月学区交易等影响，二手房市场属于平稳期。

　　调控目标不动摇、力度不放松

　　下半年的房地产市场成色如何？根据6月19日北京市住建委发布的《北京住房和城乡建设发展白皮书(2018)》，2018年，北京调控目标不动摇、力度不放松。

　　贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在居民杠杆购房依然很高、长效机制尚未有效承接、房价依然有上涨动力的情况下，行政性调控短期内预计仍难退出。

　　有业内人士说，随着二手房交易回暖，以及下半年限房价项目的集中入市，购房者的心理预期将发生改变。但是连续三个月的上涨后，由于此前积压的需求释放，疲软之势呈现，量价开始回落。

　　另外，限房价项目的集中入市，也让购房者的预期发生变化，低于周边项目的房价，不少购房者为之心动。不过，下半年巨量限房价项目供应到来时，购房者是否会买单？仍需且看且行。

　　房企53.68亿

　　合作开发多中海居权益榜首位

　　北京市场一直是龙头房企们争夺的重要战场，过去几年来，万科、保利、首开股份、融创中国等房企都是Top10的常客。但今年上半年榜单出现新变化，阳光城、金茂、金隅等房企进入2018上半年北京房企销售金额Top10阵营。值得一提的是，中海地产异军突起，在房企权益销售金额Top10中，中海地产以53.68亿元夺冠。

　　Top10排位“换血”

　　根据克而瑞研究中心数据，2018上半年北京房企销售金额Top10的排名首次以流量销售和权益销售区分。按照统计口径，流量销售中涉及合作开发项目不做重复计算，以企业操盘口径为准，而在以往，合作项目多重复计算在各家房企中，注“水”较多。

　　众所周知，地价高企、限制诸多的北京，房企独自拿地与开发充满不确定性，为了分摊风险共享收益，从几年前开始，联合拿地、抱团取暖就成为房企拿地布局北京的主要手段。

　　纵观2018年上半年北京房企流量销售金额Top10榜单，万科以76.04亿元位居榜首，但中海地产却异军突起，从去年上半年位于top10开外，今年上半年以53.81亿元(企业提供67.3亿元)位列榜单第二，不过在2018年上半年北京房企权益销售金额Top10中，中海地产以53.68亿元夺冠。值得关注的是，根据中原地产统计，中海寰宇天下以38.5亿元夺得上半年北京单个项目销冠。

　　Top10中第二个变化是，据克而瑞分析师崔秀程分析，以流量销售榜单为例，第一、第二、第三名之间的差距非常明显，从第四名城建开始，房企依然保持着相对集中的态势，一直到第八名的金茂，彼此间的差距都不算太大。

　　第三个值得关注的现象是，2017年上半年排名Top10的房企分别是首开、万科、首创置业、龙湖、住总、保利、北京城建、融创中国、北科建等企业，但是2018年过半房企更替，华润置地、金隅股份、金茂、天恒置业、京投发展等上榜。

　　网签延迟影响业绩？

　　纵观2018年上半年房企在北京房地产市场的表现，有突出者，但是销售业绩普遍呈现下滑趋势。据克而瑞研究中心统计，2018年上半年，北京排名前十的房企流量销售金额共计326.64亿元，其中top3的门槛由去年的105亿元降至今年的36亿元，top10门槛由去年的48亿元降至今年的23亿元。

　　统计口径发生变化，使合作项目较多的部分房企流量销售额大幅下降。以2017年房企北京新增项目为例，首开所得15个项目全部为联合所得，而排名第二的保利，10个项目联合所得，紧随的龙湖、万科等房企也全部联合摘得项目。

　　按照“谁操盘、算谁的”的流量统计口径，万科参与的项目多为自己操盘，而首开股份多为战略投资，一个流量销售额第一，一个大幅下降，仅为29.55亿元。

　　不过，也有不少开发商反映，网签存在滞后性，项目的内部签约与住建委的网签数据差异较大，今年尤其严重。其中一位业内人士表示，今年北京新房项目预售审批仍然较为严格，主要体现在限价与网签限制。

　　据了解，上半年中国金茂在北京市场的网签数据虽然只有20多亿，但实际销售金额超130亿元，还有龙湖地产销售46.7亿元，网签数据也只有20多亿元。

　　今年，北京房企的日子并不好过，寄希望限房价项目的集中入市来推动业绩的上涨，但到上半年最后时刻“闸口”才微松，仅四个项目入市。而隐形的限价“红线”让以往部分高价拿地的项目迟迟难以入市。

　　一位开发商人士透露，“全国大型房企在北京市场的销售业绩完成非常艰难，时间过半，普遍完成率不到30%，个别完成50%，已是凤毛麟角。”

　　土地31宗

　　成交金额减半7宗地块流拍

　　总结2018年上半年的北京土地市场，离不开“流拍”二字。半年内流拍七宗地块，其中六宗为宅地，无论是流拍数量和频次都创下近几年来新高。在楼市深度调控和土地供应短缺之下，2018年上半年北京土地市场遭遇“寒冬”，仅成交了31宗地。开发商拿地愈发谨慎，高价地不再，疯抢现象几乎绝迹。

　　供应量、成交量双降

　　6月28日，在2018年上半年最后一场土地拍卖中，位于朝阳区的焦化厂保障房项目地块最终因无人报价而流拍，这似乎已经见怪不怪，上半年的土地市场注定以冷清收场。

　　根据我爱我家市场研究院统计数据显示，2018年前6月，北京土地供应合计17宗，供应建设用地总面积为126.36万平方米，与2017年上半年65宗供应用地相比，土地供应数量减少73.85%，供应建设用地面积相应减少70%。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，上半年，北京土地共成交31宗，土地成交数量减少36.73%；土地成交金额为751.34亿，环比减少58%，同比减少25.3%。无论是供应量还是成交量，都双双出现不同程度的下降。

　　如果说供应量减少是上半年北京土地成交下降的主因，那么调控重压之下开发商拿地预期生变则是北京土地市场倍显冷清的内因。

　　平均溢价率降至14%

　　2017年以来，北京出台了一系列的调控政策，为高热的楼市泼了一盆冷水，特别是以“限房价、竞地价”方式出让土地，苛刻的出让条件、复杂的土地性质、较低的利润空间等都让开发商裹足不前，以往那种多家开发商争得头破血流、自持阶段举牌依然火爆的局面几乎难以再现，取而代之的是低溢价率、频繁地流拍。

　　据中原地产研究中心数据统计，2018年上半年，北京成交地块平均溢价率只有14%，是最近几年的最低点。而高达7宗的流拍数量，也是2014年下半年以来最高点。

　　下半年走势尚不明朗

　　7月4日，位于顺义后沙峪和房山青龙湖的两宗限房价地块迎来现场竞拍，虽然未达到自持环节，但溢价率均超过40%，这为下半年的土地市场迎来崭新开局。

　　更重要的是，随着新一年的土地供应计划出炉，下半年北京土地供应将迎来爆发。根据6月22日发布的《北京市2018年建设用地供应计划》，今年北京市住宅用地计划供应1000公顷，其中商品住宅650公顷，保障性安居工程用地350公顷，与去年基本持平。

　　我爱我家市场研究院院长胡景晖分析认为，今年北京的供地计划没有根本变化，但上半年的成交量远低于1000公顷的供应计划。因此，下半年将大幅供应，接下来的供应量、成交量会呈上升趋势。

　　“鉴于流拍土地增加，政府在土地供应的方式上有更多考虑，所以今年上半年的供应节奏有所放缓，同时还有相应的调整，比如年初流拍的丰台区卢沟桥乡小瓦窑村地块在5月重新挂牌，起始价从63.27亿元降到49.8亿元。”胡景辉说。

　　不过，即便降价13亿再次出让，丰台区卢沟桥乡小瓦窑村用地依旧不温不火，最终被华润+电联联合体以49.8亿的底价摘得。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，北京土地流拍不仅仅是大部分地块较差，还有开发商融资渠道收紧、盈利空间有限等多种原因，预计下半年土地市场将继续低迷，房企拿地积极性不高，对非热门地块将继续看冷，将继续出现土地集中流标的现象。

　　一手房8549套

　　成交不足万套跌至历史低值

　　在持续不断的调控之下，今年上半年，北京新建商品住宅成交8549套(不含限房价项目)，创历史新低。业内预计，下半年在“房住不炒”和推动住房供给侧改革的指导原则下，预期市场在稳价的同时，会加大保障性住房和共有产权房的供应，继续推动房地产业向健康良性发展。

　　商品住宅成交同比降幅超三成

　　自去年以来，新房整体呈现量减价稳的趋势。据中原地产研究中心的统计数据显示，2018年上半年北京新建商品住宅成交8549套，再创历史新低，比去年下半年共计成交的13785套下降37.98%，比去年上半年的12945套下降33.96%，降幅比例较大。

　　另据中原地产研究中心分析认为，从今年上半年北京新建商品房住宅网签量来看，是从有完整数据的2005年开始，历史上首次出现半年新商品房住宅(不含共有产权)不足万套的历史最低值。即使加上共有产权的2103套，也仅为1.06万套，依然是有网签记录以来的历史最低值。

　　对此，思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅指出，造成今年上半年新建商品住宅成交下滑的原因在于，从2017年开始，在土地供应上出现了大量的限房价项目，它们因为具体销售办法一直未出台及未拿到预售证等原因迟迟未入市，导致一部分客群在今年上半年选择了观望，购房需求被抑制。“目前北京依然执行了较为严格的调控政策，特别是对签约的管控措施，从另一层面也造成了成交下滑。”郭毅表示。

　　共有产权住房占比加大

　　值得注意的是，共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大。据我爱我家集团研究院统计，从上半年成交榜单楼盘所在区域分布看，顺义、昌平、海淀亦位居前列，其中，位于海淀的丰锦苑和延庆的天润和丽嘉苑均包含共有产权住房，排名第一的顺义金隅大成金成雅苑包括自住和共有产权项目。从户型结构和面积段来看，上半年成交房型大多以两室为主。

　　我爱我家集团研究院院长胡景晖指出，从上半年共有产权房的供应及成交数据来看，预计下半年依然会延续这个趋势，加大共有产权房和保障性安居用房的供应，新房成交量会有量升，价格在调控大环境下或是稳中有微升的趋势。

　　限房价项目或集中入市

　　诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷亦表示，由于去年拍地均为限价地及共有产权房用地，预计下半年会有更多限价房及共有产权房入市，也会吸引刚需等需求购买。因此，成交面积会小幅上涨，但限价房源价格较低，成交金额会较为稳定。

　　易居研究院研究员詹毅凡指出，房企资金压力加大，推盘力度可能有所提高。预计下半年北京新房成交将稳中有升。不过，在郭毅看来，下半年新房成交量出现攀升，这并不意味着市场会全面回暖，“北京执行的限购限贷政策，对购房需求的打压依然存在，在一些限房价项目供应较集中的区域，部分项目或出现滞销现象。”

　　二手房76640套

　　成交走出低谷价格开始止跌

　　进入2018年，伴随刚性需求的回归，北京二手房市场逐步走出低谷，上半年北京二手住宅网签总量为76640套，走出了半年不足50000套的低谷。不过，这一数据依然是2015年以来的最低点。业内称，下半年二手房市场继续升温空间不大，市场进入平稳期。

　　刚需置换成购房主力

　　今年以来，北京二手住宅缓步回温。据我爱我家市场研究院统计，今年上半年北京二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。在半年走势上，走出了半年不足50000套的低谷。不过，这一数据依然是2015年以来，楼市连续4年的最低点。

　　在单月网签量上，2-5月北京二手住宅网签量连续增长，6月止涨回落。6月份北京二手住宅15827套的网签量，环比5月下降12.5%，同比去年6月增长77.5%。对此，中原地产首席分析师张大伟认为，5月份部分区域学区政策调整，部分家庭出现家庭内房源过户的现象，推高5月份网签量，这一影响在6月份逐渐减弱。

　　在房价方面，今年上半年，北京二手住宅的成交均价比2017年下半年跌2.1%，比2017年上半年，成交均价跌9%。对部分购房者而言，北京房价已跌至心理价位，不少刚需购房者选择积极入市。

　　刚需购房者的入市，也体现在支付方式和户型结构上。据我爱我家市场研究院统计，今年上半年商贷占比仅为两成；全款占比为27%。与此同时，今年上半年市管公积金占30.2%，达到了2014年以来的最高比例，也成为目前北京二手房交易的主要支付方式。而在户型上，今年上半年北京二手住宅交易中，60-90平米仍是最热户型，60平米以下其次，二者共占北京二手房交易7成以上。

　　麦田房产首席市场分析师张叶松认为，现在市场上的主力是置换型购房者，他们相对更清楚自己要什么，在遇到合适房源时决策速度更快。此外，当前市场环境下，买卖双方对于房源的心理价位较接近，报价并没有出现虚高，因此，成交价格更容易达成一致。

　　业内预计未来升温空间不大

　　诸葛找房数据研究院首席分析师陈雷表示，今年上半年北京二手房市场开始回暖，在3月份单月成交破万套后，一直保持较高成交量，这是由于去年“3·17”政策后，部分购房需求被积压导致。预计下半年二手房成交量、价均较为稳定。

　　“整体来看，上半年北京二手房市场在交易上是回温的，但这种回温源自于从低谷向正常的回归，市场整体仍保持着健康和理性，房价也保持稳定，甚至还有下跌。”我爱我家市场研究院院长胡景晖指出。去年“3·17”政策以来，北京的房地产调控不仅没有松懈，还时常小幅加码，投资投机在北京房地产市场上基本没有生存空间，因此，在市场回温时，购房者大多是首次置业或改善的自住型刚性需求。

　　胡景晖强调道，目前北京二手房市场的交易规模已经回到了单月1.5万套上下的正常水平，接下来上升空间已不大，市场将逐渐趋于平稳。而房价同样没有上行动力，预计下半年北京二手房市场基本会进入平稳期。

　　（记者 段文平 张晓兰）